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June 2018

Millennials Lead Population Boom in Miami


Visionaries area taking advantage of a booming population, thriving services and comprehensive code while the opportunity lasts. Santiago Vanegas, partner at Habitat Group, predicts his upcoming three-part project Smart Brickell will be one of the few upcoming condo, hotel and commercial projects to rise. Smart Brickell is to break ground this winter, with completion set for 2020. Mr. Vanegas says supply for newly completed buildings such as the SLS Lux Brickell and Brickell Heights is running relatively dry, leaving his project and the Brickell Flatiron development to absorb remaining demand.
He said, “It’s a fantastic opportunity to make an investment on Brickell because the land is gone. There is not going to be more cycles in the future. Compared to downtown, you have land for more than 50,000 units. You have a lot of potential supply in downtown. Same thing in Edgewater. But not in Brickell.”
The lack of new options and competition works to his advantage, he says: “In the next cycle, Brickell is going to be very difficult to generate more supply. That means the price should go up.”


Home-sharing option is a growing cash cow for multi-unit developers, owners


South Florida real estate agent Sara Dorfman hit the jackpot this month when she arranged the sale of a multi-unit complex in Fort Lauderdale’s Victoria Park for $1.65 million. The chief selling point: The property was set up for vacation home rentals. And the buyer is eager to continue that business.
“We see more investors who are looking to do things this way,” said Dorfman, who works for Native Realty. “I call them the savvy investor.”
On a grander scale, home sharing is becoming an attractive option for South Florida developers who are installing liberal rental programs for would-be residential owners, including partnerships with Airbnb, the third-party booking company, and Pillow, a short-term rental management service that serves as property manager and listing expert for residents.
A sampling:
Newgard Development Group, which recently completed The Gale Residences on Fort Lauderdale Beach, entered into a partnership in October with Airbnb, the San Francisco-based, home-sharing company. Under the deal, Newgard intends to build a 324-unit rental complex in Kissimmee. Owned by Newgard, it will operate under the brand, “Niido Powered by Airbnb.” Niido would allow renters to lease their units on Airbnb for up to 180 days a year. Money earned would be shared between the renter and Niido.
YotelPad Miami, a luxury high-rise under development in downtown Miami near Bayside, expects to give buyers and investors the option to lease out their units without any restrictions.
Developer Santiago Vanegas, president of Habitat Group, is building a high-rise called Smart Brickell in Miami’s Brickell Avenue financial district. Owners will be allowed to sub-lease their units with the help of Pillow.
A joint venture between Urbis Real Estate and Domus Group, led by Flavio Rossato and Pablo Hoberman, is developing a six-story project at 6080 Collins Ave., Miami Beach, with a home-sharing component for owners.
“Historically speaking, a lot of people have had their second homes here since before the internet,” said Tom Martinelli, public policy manager for Airbnb in the Southeast. “If it’s a home or in a multi-family building, owners are getting smart to optimize their asset” so they can retire earlier or make additional income.
“Developers are seeing these trends and catering to this market as well,” Martinelli said.
But traditional hotel operators take a dim view of the home-sharing phenomenon, particularly through the increased use of multi-unit properties. They assert that the business distorts the playing field in the favor of Airbnb and its homeowner partners. Home sharing, they argue, has ballooned into a full-blown, multimillion dollar business, and is no longer just a side hustle for moms and pops in search of extra income.
“These are not people bringing someone into their spare bedroom to make a few extra bucks,” said Troy Flanagan, vice president of government affairs/industry relations for the American Hotel and Lodging Association.
“You’re seeing the conversion of residential quality of life into a tourist hotel,” he said. “That’s something the local governments have to take a close look at.”
A 13-city study by the hotels arm of CBRE, a national real estate services firm, leaves no doubt that the home-share business is booming, driven in large part by multi-unit residential complexes. The study — which included Miami and tracked the numbers of hosts, units and revenue between October 2014 and September 2016 — found that revenue generated year over year by Airbnb hosts almost doubled in 2016. And the multi-unit hosts were the fastest growing segment of the business in terms of numbers of hosts, units and revenue generated in 2016, the study found.
Hoteliers argue that many home-share operators don’t register with their cities as required, don’t collect and pay tourist and sales taxes, and don’t follow rules of the road set by local governments.
But Airbnb says it is making a proactive effort to collect taxes through agreements it has struck with counties and states. On June 8, it announced that it delivered more than $12 million in tax revenue to Broward and Miami-Dade counties during the first year of tax collection agreements with both jurisdictions. The agreements were signed in April 2017. Palm Beach County does not have a collection agreement with Airbnb.
Around the country, some local governments are taking drastic actions against home-share operators.

Last Wednesday, the Boston City Council voted to forbid investors from engaging in home sharing, triggering a bitter rebuke from Airbnb.
“The new ordinance unfortunately creates a system that violates the privacy of our hosts, and prevents Boston families from making much-needed extra income in one of the country’s most expensive cities,” said Airbnb spokeswoman Crystal Davis in a statement.
After Airbnb came on the scene, many local governments created ordinances mandating the registration of operators and rules of conduct.
Miami Beach is looking to impose tougher requirements on how properties are advertised.
Fort Lauderdale is considering additions to an existing code that governs vacation rentals. According to the city, the majority of complaints received by its staff stem from noise, parking and the number of people who occupy rental units at any given time.
In a set of recommendations issued last month, the staff urged that the maximum number of occupants approved by the city should be included in vacation rental lease agreements. It also recommended that guests of rental occupants be required to leave the premises by 9 p.m., or go indoors. The commission has yet to act on the recommendations.
South Florida developers who allow multi-unit owners to engage in short-term leasing say there is a rising demand for home-sharing among owners. Besides, they say, their partnerships with Airbnb actually ensure that local rules are followed and that taxes are collected.
David Arditi, founding principal of Aria Development Group, developer of the YotelPad project, said his high-rise’s home-sharing option is an outgrowth of Miami’s diversity.
“We acknowledged that, especially in downtown Miami, a large part of the ownership universe is not local,” he said. “It resides out-of-state and overseas. Absentee owners use their home several months over the years, and the ability to offer the buyer universe a flexible rental option is ideal. We know people want it. We know people like it. We said, ‘Why not be proactive about it?’”
“In our case, owners will have the ability to have their home professionally managed and administered through a program through Yotel or agents or services like Airbnb,” he said.
Harvey Hernandez, founder and owner of Newgard, and a co-founder of Niido, asserted that his firm’s partnership with Airbnb is a way to ensure that local rules governing rentals are enforced.
In addition to Newgard’s home-sharing project in Kissimmee, The Gale Residences Fort Lauderdale Beach is being marketed as a “flexible living” complex with a managed rental program that encourages tie-ins with Airbnb.
“It’s a way of allowing the activity in our properties and provides the opportunity to our tenants to basically monetize that asset that they lease from us when they’re not using it,” Hernandez said. “Instead of fighting the activity, we are controlling it.”
“We’re … making sure the municipalities get their taxes, and making sure everybody registers,” Hernandez said . “If anything, we see ourselves as a solution to the problem.”

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Residencias con Altura


Las comodidades de un hotel ya no solo son prioridades para los turistas, sino que en ciertos mercados las personas buscan los servicios y las atenciones propios de un hotel para vivir de manera temporal o permanente. A continuación, los clientes que las demandan, los sitios predilectos y un par de proyectos.

Lo que comenzó como un proyecto de conversión en Miami Beach en los años 80 se ha convertido en una tendencia inmobiliaria global. Este tipo de residencias atrae a muchos compradores que buscan intercambiar su segunda vivienda por un estilo de vida confortable, con una ubicación metropolitana y comodidades de lujo. Todo ello muy comprensible, pues los servicios hoteleros se van diversificando cada vez más con el fin de atender las necesidades cambiantes del mercado.

Según Santiago Vanegas, presidente de Habitat Group, una compañía que opera hoteles con actividades en Miami, la tendencia fue popular a finales de los años noventa, pero ahora está regresando. “Actualmente, la sociedad busca la eficiencia y la vida inteligente. Al respecto, los proyectos que desarrolla nuestra compañía en cuanto a residencias hoteleras han capitalizado la oportunidad de ofrecer todo lo que necesita el residente para vivir, trabajar y disfrutar en un solo lugar”, puntualiza Vanegas.

Para Vanegas, Miami es una de las principales ciudades del mundo en la que es común encontrar condominios con componentes hoteleros. El centro de Miami y Brickell han visto el lanzamiento de unos cinco nuevos proyectos en los últimos seis meses, incluido uno de esta organización. “Desarrollos de este tipo son claves para crear una ciudad global porque ayudan a fomentar el turismo y los negocios internacionales”, añade Vanegas.

Publication: Revista Catering
Title: Residencias con Altura
Author: Mónica Silva Saldaña
Date: June 2018
Link: PDFCatering Colombia- Residencias con Altura – June 2018 NEW

Smart Brickell, la inteligencia se confabula con el diseño en Miami


Smart Brickell, la inteligencia se confabula con el diseño en Miami

Santiago Vanegas, director general de Habitat Development Group, devela los secretos de su nuevo proyecto urbano en la vibrante zona miamense de West Brickell

Ya se conocen los detalles del nuevo proyecto de Habitat Development en West Brickell, se trata de un edificio de uso mixto con tres torres de 50, 60 y 70 pisos, que conformarán un complejo de 150 viviendas en cuya base se ubicará un moderno hotel.

El diseño de Brickell Smart es obra del arquitecto Hernando Carrillo, quien dejó en manos de Arquitectónica el interiorismo y el diseño de los muebles, mientras la idea de la fachada proviene de la firma Gensler, una compañía inglesa de renombre internacional.

Santiago Vanegas, presidente de Habitat Group, conversó con DIARIO LAS AMÉRICAS sobre su experiencia, expectativas y particularidades de su nueva construcción.
Brickell Smart, como su nombre indica, será un edificio inteligente con un presupuesto de $100 millones que estará ubicado en 229 SW 9th Street en Miami, en el área conocida como West Brickell. Sus creadores apostaron por el concepto inteligente asociado al diseño, la tecnología y al uso de las unidades.

“El mercado necesita cada vez más unidades de menor tamaño”, explica Vanegas. Por ello diseñamos apartamentos de una y dos habitaciones, de 600 y 800 pies cuadrados respectivamente, unos 150 pies más pequeños que los tamaños promedios de los condominios de Miami”, argumentó el empresario colombiano.
El minimalismo es una tendencia que cobra fuerzas en los diseños actuales. Se busca reducir los espacios para hacerlos más eficientes y lograr precios de venta y alquiler más asequibles.
Por ello las viviendas de las tres torres se venden completamente equipadas, con muebles diseñados y fabricados por Arquitectónica que, con su sello inconfundible, crear espacios confortables y harmónicos dentro de cada propiedad.

Desde el punto de vista tecnológico, Brickell Smart se adelanta a edificios similares existentes hoy en el mercado. Los apartamentos estarán equipados con un sistema domótico inteligente que controlará la eficiencia energética de las unidades y permitirá regir de forma remota y por mando de voz los aires acondicionados, encender y apagar las luces, subir y bajar los estores de las ventanas para regular la entrada de luz.
En esta fiesta tecnológica no podía faltar Alexa, cada unidad estará provista con una asistente de Amazon, que ayudará a su propietario con los controles de la casa, la música y su agenda.

En general en Miami, uno de los grandes inconvenientes a la hora de comprar un apartamento en un condominio son las regulaciones de las asociaciones de vecinos. Muchas de ellas no permiten el alquiler de las propiedades o los limitan a una o dos ocasiones al año. En Brickell Smart será diferente. “Estos apartamentos, gracias a la flexibilidad y alternativas, tendrán un aprovechamiento inteligente. Quienes lo compren lo podrán elegir vivirlos o alquilarlos en diferentes variantes. Hemos logrado, gracias a las nuevas normativas legales, que se puedan alquilar hasta 24 veces al año, en rentas de corta o larga estancia. Son los dueños quienes decidirán cómo quieren usar su propiedad. Cuando los tengan desocupados, podrán tranquilamente optar por inscribirlos en la plataforma Airbnb y así obtener un retorno adicional”, argumentó.
Habitat Hotel, la división del Grupo dedicada a la explotación hotelera, será la encargada de dirigir el hotel que ocupará los primeros pisos del edificio con el nombre Smart Brickell Hotel.

“Hemos creado un programa llamado “lease back”, dentro del cual Habitat Hotel alquilaría durante dos años a un precio preferencial las unidades de los propietarios que así lo deseen. Pagaremos $2.200 por las unidades de un cuarto y $2.700 por las de dos habitaciones, independientemente de su ocupación o no”.

Las comodidades
El edificio, que otorgará un espacio de parqueo por unidad, tendrá unas zonas comunes espectaculares. En el octavo piso de la primera torre habrá dos piscinas, unas terrazas ajardinadas en áreas recreativas y un gran spa de 3.500 pies cuadrados. En la segunda torre, en el piso 24, se dispondrá un gran salón de eventos y un moderno gimnasio. En la tercera, se ubicará un restaurante colosal, un lounge bar y una preciosa oficina de espacio compartido con 3.200 pies cuadrados.
En la planta baja, al nivel de la acera habrá un coffee shop, una guardería infantil, una oficina inmobiliaria y un restaurante orgánico. En el lobby y en la terraza de amenidades se podrá alcanzar señal WIFI.
Precios y mercado meta
Al hablar sobre las ventas el licenciado en Economía por la universidad colombiana de Rosario aclaró: “Tenemos un contrato de venta exclusiva y marketing con Cervera Real Estate, la compañía número uno en este tipo de mercado”.

Las unidades de una habitación tendrán un precio inicial de $300.000. Los precios de los apartamentos de dos habitaciones irán de $390.000 hasta los $450.000.
Los compradores interesados deberán pagar el 10% al reservar, 10% al reservar el contrato, 10% al comienzo de la obra, 10% cuando se llegue a la planta 17, y 10% al llegar al tope. El resto se pagará al cierre, con la entrega de las llaves de la unidad.
El joven constructor evitó ser políticamente correcto al expresar que “el mercado meta de una construcción en Brickell desde hace muchos años son los inversionistas extranjeros. Las compras en preconstrucción son activos para inversionistas de todo el mudo y especialmente de Latinoamérica, sobre todo aquellos que aspiran a tener un refugio de inversión sólida”.
Pero nuestro objetivo indirecto es el inquilino que va a pagar la renta a ese inversionista. Y ese es el joven ejecutivo de Brickell, el millennial que desea pagar una renta de $2.000 al mes en un área vibrante de la ciudad y anhela vivir en una vivienda que tenga incorporada toda la tecnología domótica del momento. También nos dirigimos a toda aquella persona con espíritu millennial que desee vivir en un entorno moderno.
Los propósitos

Indiscutiblemente en un proyecto de esta envergadura hay mucho retos y propósitos. Son muchas las personas que forman el equipo y para cada cual la terminación de esta obra tendrá diferentes significados. No será la misma lectura para los arquitectos, los constructores, los proyectistas, la gente de marketing o para los realtors.
“Nosotros llevamos 15 años trabajando en el área, estamos aquí desde la pasada crisis inmobiliaria. Hace 10 años hicimos los Habitat Residence. Hemos visto con complicidad y admiración desarrollar West Brickell. Por eso sentimos una mezcla de satisfacción y orgullo por poder entregar un modelo de construcción que el área está necesitando”, explicó.
“Realmente no creo que este sea el mayor de nuestros retos, tampoco creo que sea el más futurista, pero estoy seguro que marca un hito, constituye la transición de un tipo de construcción estándar a los proyectos inteligentes”, amplió.

“Y por otra parte, es un edificio que se adelanta a un ciclo del mercado. Es sabido que en Brickell no habrá nuevos productos en 2020 y 2021. La última obra de la actual etapa constructiva termina con el magnífico edificio Flatiron, que se entregará el año próximo. Eso nos coloca a la cabeza del próximo ciclo constructivo en esta área, que comenzará con las entregas de nuestros productos en 2020 y 2021 para privilegio de nuestra firma”, concluyó.

Publication: Diario Las Americas
Author: César Menendez
Date: June 1, 2018